Pytania na wagę złotego

18.02.2003
 

Eksperci z Departamentu Instrumentów Finansowania Mieszkalnictwa UMiRM odpowiadają na najczęściej pojawiające się pytania kierowane do Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, które zadają osoby zainteresowane uzyskaniem niskooprocentowanego kredytu mieszkaniowego o stałej stopie procentowej.

-  Co to jest kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej?
Kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej to rozwiązanie przejściowe, które ma na celu zwiększenie możliwości finansowania inwestycji mieszkaniowych za pomocą długookresowego kredytu mieszkaniowego. Program, którego zasady zostały zdefiniowane w ustawie, pozwoli na udzielanie przez banki długookresowych kredytów mieszkaniowych denominowanych w walucie krajowej, o stałym i stosunkowo niskim poziomie oprocentowania. W przypadku zakupu lub budowy mieszkania, tj. inwestycji związanej z zaangażowaniem bardzo dużych środków finansowych, korzystanie ze spłacanego w długim okresie czasu kredytu mieszkaniowego jest z reguły jedyną możliwością realizacji założonego celu inwestycyjnego. Nadal wysoki, zmienny i dodatkowo niepewny poziom oprocentowania kredytów mieszkaniowych w Polsce stanowi często jedną z podstawowych przyczyn popadnięcia kredytobiorcy w stan niewypłacalności kredytowej. Z drugiej strony bank, podejmując decyzje o udzieleniu kredytu, bada zdolność potencjalnego kredytobiorcy do terminowej spłaty zadłużenia wraz z naliczonym odsetkami. Stosunkowo wysoki poziom oprocentowania związanego z oferowanym kredytem jest w tym przypadku ważnym elementem wpływającym często na podjęcie odmownej decyzji kredytowej przez bank.

Preferencyjny kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej stanowi uzupełnienie występującej na rynku oferty kredytowej. Z założenia kierowany jest do podmiotów, które w obecnych warunkach nie byłyby zdolne do zaciągnięcia lub bieżącej obsługi kredytu.

- Na co i komu
Kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej może zostać udzielony osobom fizycznym na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w ramach jednej z poniższych inwestycji (ponoszonych wydatków), realizowanej przez kredytobiorcę:

• budowa domu jednorodzinnego,
• nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego lub adaptacja budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• zakup będącego w budowie lub nowo wybudowanego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (developera),
• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu,
• wniesienie wkładu do spółdzielni mieszkaniowej w celu uzyskania spółdzielczego prawa do zasiedlanego po raz pierwszy lokalu mieszkalnego.

Na remonty
Preferencyjny kredyt mieszkaniowy o stałej stopie mogą również zaciągać osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe i osoby prawne (np. gminy, spółdzielnie mieszkaniowe) na remont budynku mieszkalnego. Finansowane preferencyjnym kredytem nie będą mogły być jednak w tym przypadku remonty:

• do przeprowadzenia których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę (finansowane kredytem mogą być więc remonty budynków mieszkalnych obejmujące zmianę lub wymianę elementów konstrukcyjnych budynku i instalacji gazowych, zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią, wpływające na zmianę wyglądu w odniesieniu do otaczającej zabudowy na terenie miast oraz budynków mieszkalnych o charakterze zabytkowym - na podstawie art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane),
• lokali w budynkach wielorodzinnych (w przypadku osób fizycznych wydatki z tytułu tych inwestycji są objęte ulgą remontową w PIT),
• na zaciągnięcie których udzielony został kredyt uprawniający do otrzymania premii termomodernizacyjnej na podstawie przepisów ustawy z 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

Kto nie dostanie
Z grona uprawnionych do ubiegania się o preferencyjny kredyt mieszkaniowy zostały wyłączone osoby fizyczne, które chciałyby zaciągnąć preferencyjny kredyt mieszkaniowy na jedną z wymienionych powyżej inwestycji, przy czym inwestycja realizowana byłaby w ramach prowadzonej przez te osoby działalności gospodarczej.

Kredyt na kredyt
Czy będzie możliwe zaciągnięcie kredytu o stałej stopie procentowej, który refinansowałby komercyjny kredyt mieszkaniowy, zaciągnięty już wcześniej na cele mieszkaniowe, o których mowa w ustawie? Nie. Nie ma możliwości uzyskania preferencyjnego kredytu mieszkaniowego na inne cele niż określone w obowiązujących przepisach, w tym na spłatę zaciągniętego już wcześniej kredytu mieszkaniowego, nawet jeżeli został on udzielony na finansowanie inwestycji zawartej w katalogu inwestycji uprawniających do finansowania kredytem o stałej stopie.

Kredyt i ulga
Czy korzystanie w przeszłości z ulgi budowlanej dyskwalifikuje potencjalnego kredytobiorcę?
Ustawa nie zawiera zastrzeżenia, zgodnie z którym do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego o stałej stopie są uprawnione wyłącznie osoby fizyczne, które w przeszłości nie dokonywały lub nie dokonują odliczeń podatkowych z tytułu wykorzystania ulgi budowlanej w podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że kredytobiorcą mogą być np. również osoby, które dokonywały odliczeń podatkowych z tytułu systematycznego oszczędzania w kasie mieszkaniowej.
Osoby, które zaciągną preferencyjny kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej, będą mogły skorzystać z tzw. ulgi odsetkowej, tj. odliczyć (w obowiązujących limitach) koszt zapłaconych odsetek od podstawy opodatkowania. Korzystanie z ulgi odsetkowej będzie oczywiście musiało być zgodne z ogólnymi zasadami określonymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym z wymogiem niekorzystania w przeszłości lub obecnie z odliczeń podatkowych z tytułu ulgi budowlanej w PIT. Informacje dotyczące funkcjonowania ulgi odsetkowej zostały zamieszczone w komunikacie Urzędu nr 1 (338) z dnia 4 stycznia 2002 roku.

Bez poprzeczki
W ustawie nie ma przepisów określających maksymalny lub minimalny limit dochodów uprawniających do ubiegania się o preferencyjny kredyt mieszkaniowy. Pomoc państwa kierowana jest z założenia do osób, które nie są w stanie ponosić obecnie ciężarów związanych ze spłatą kredytu i odsetek. Nie określając maksymalnego poziomu dochodów uprawniających do pomocy w ustawie przyjęto zasadę, zgodnie z którą jedyną możliwą formą spłaty kredytu o stałej stopie będzie rata annuitetowa (równa rata kapitałowo-odsetkowa). Pomimo wyższych obciążeń odsetkowych w całym okresie spłaty kredytu, w początkowych latach spłaty ratalne obciążenia są w tym przypadku znacznie niższe od kredytu spłacanego w systemie zmiennych rat kapitałowo-odsetkowych (tzn. stałych rat kapitałowych z częścią odsetkową naliczaną od malejącego zadłużenia) - w pierwszym roku spłaty kredytu wartość miesięcznej zmiennej raty kapitałowo-odsetkowej byłaby wyższa aż o 30 proc. od annuitetu.

Określenie minimalnego poziomu dochodów związanych z udzieleniem kredytu nie jest również zdefiniowane w ustawie. W praktyce wymagania w tym zakresie będą ustalane samodzielnie przez banki oferujące kredyt o stałej stopie. Przy rozpatrywaniu indywidualnych wniosków kredytowych spełnienie minimalnych wymagań dochodowych stawianych przez bank powinno dawać gwarancję posiadania przez potencjalnego kredytobiorcę zdolności kredytowej, tzn. zdolności do terminowego ponoszenia obciążeń związanych ze spłatą zaciągniętego kredytu wraz oprocentowaniem. Wymagania dotyczące minimalnego, akceptowalnego przez bank poziomu dochodów (oraz inne parametry, których nie definiuje ustawa - prowizje, opłaty) mogą więc być zróżnicowane w poszczególnych bankach.

Na maksimum
Ustawa nie zawiera ograniczeń dotyczących maksymalnej kwoty kredytu. Decyzję będzie w tym przypadku podejmował bank, biorąc pod uwagę zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy.

Za ile
Wysokość stałej stopy procentowej, wg której kredytobiorca będzie spłacał odsetki, została ustalona na poziomie 7 proc. Poziom ten dotyczy kredytu o stałej, gwarantowanej stopie procentowej w całym okresie spłaty. Zaciągając kredyt o stałej stopie procentowej kredytobiorca będzie miał pewność zarówno co do wysokości oprocentowania, jak i wysokości miesięcznych spłat, ponieważ oprocentowanie będzie niezmienne, zaś kapitał i odsetki wyrażone w walucie polskiej, a tym samym niezależne od wahań kursowych.

W przypadku dalszej obniżki stóp rynkowych ustawa przewiduje możliwość obniżenia stałej stopy dla nowo udzielany kredytów do granicznego poziomu 6 proc. Dalsze obniżenie gwarantowanej stałej stopy procentowej w momencie, gdyby oferta rynkowa stała się bardziej dostępna, nie będzie możliwe. Program ma na celu zwiększenie dostępności kredytu tak długo jak będzie to uzasadnione, nie zaś konkurowanie z ofertą rynkową. W krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej i stabilnej sytuacji makroekonomicznej oprocentowanie kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej ustalanej tylko na okres 10 lat wynosi przeciętnie 6,5-7 proc. Ewentualne obniżenie w przyszłości oprocentowania kredytów o stałej stopie nie będzie dotyczyło kredytów już udzielonych.

Na ile
Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o dopłatach.... preferencyjne kredyty dla osób fizycznych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (pozyskanie mieszkania) będą udzielane na okres od 20 do 25 lat. W przypadku kredytów na remonty budynków mieszkalnych (udzielanych osobom fizycznym, wspólnotom mieszkaniowym i osobom prawnym) okres spłaty kredytu jest krótszy i wynosi od 15 do 20 lat.
W obu przypadkach spłata kredytu może być odroczona na okres do 24 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytowej.
Na czym polega pomoc państwa?
Kredyty udzielane w walucie polskiej oprocentowane będą wg stałej stopy, niższej niż oprocentowanie kredytów obecnie oferowanych na rynku. Udzielane ze środków budżetu państwa dopłaty do oprocentowania kredytów pokrywać będą różnicę pomiędzy stopą preferencyjną a stopą opierającą się na parametrach rynkowych. Zgodnie z ustawą rozliczenia z bankami z tytułu dopłat będzie prowadził Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez utworzony w tym celu Fundusz Dopłat.

Dopłata do oprocentowania kredytów będzie przekazywana tak długo, jak stopa rynkowa (zwana w ustawie referencyjną) będzie przewyższać stałą stopę procentową. W momencie gdy stopa rynkowa będzie mniejsza od ustalonej stałej stopy, nadwyżki odsetek naliczone według stopy stałej nad odsetkami naliczonymi według stopy rynkowej zostaną przeznaczone na spłatę uprzednio przekazanych dopłat.

Gdzie szukać informacji
Informacje o bankach, które podpisały stosowne umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, będą zamieszczane na stronie internetowej Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Po podpisaniu stosownych umów prawdopodobnie banki komercyjne uczestniczące w programie same reklamować będą taką ofertę. Niezależnym źródłem informacji może być również Bank Gospodarstwa Krajowego, jako podmiot odpowiedzialny za administrowanie programem (adres internetowy: www.bgk.com.pl).

Informacje o pracach nad ustawą oraz informacje o szczegółowych zasadach, na jakich opierać się ma preferencyjny kredyt mieszkaniowy o stałym oprocentowaniu, zawarte były w komunikacie nr 14 (351) z 3 lipca 2002 r. oraz komunikacie nr 23 (360) z 15 listopada 2002 r. Komunikaty UMiRM od 1999 r. znajdują się na stronie internetowej urzędu. Również tekst samej ustawy został zamieszczony na stronie internetowej UMiRM www.umirm.gov.pl.
Eksperci z Departamentu Instrumentów Finansowania Mieszkalnictwa UMiRM odpowiadają na najczęściej pojawiające się pytania kierowane do Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, które zadają osoby zainteresowane uzyskaniem niskooprocentowanego kredytu mieszkaniowego o stałej stopie procentowej. 


(xx) - Dziennik Bałtycki