Cała prawda o kosztorysie
20.09.2001Ile kosztuje wybudowanie domku? To można przewidzieć zamawiając profesjonalny kosztorys.
Według GUS w Polsce jest 700 tys. domów jednorodzinnych w budowie. Jednak każdego roku oddawanych jest do użytku tylko około 40 tys. Okazuje się, że znacznej liczbie indywidualnych inwestorów brakuje wyobraźni, ile kosztuje budowa domku. Kosztorysowanie robót w budownictwie indywidualnym w zasadzie już nie istnieje. Indywidualni inwestorzy przed przystąpieniem do budowy domu bazują na własnych, często mylnych, kalkulacjach. W efekcie rzeczywiste wydatki są znacznie wyższe od zaplanowanych - budowa ciągnie się latami albo zwiększają się długi bankowe i prywatne.
Chcąc zobrazować koszt wzniesienia domu konieczna jest szczegółowa wiedza o cenach materiałów, robocizny, wynajęcia sprzętu i kosztach wykończeniowych. Spróbujmy policzyć: weźmy najprostszy układ budynku podpiwniczonego o powierzchni całkowitej poniżej 200 m2. W jego części podziemnej będzie garaż, kotłownia i pomieszczenia gospodarcze. Na parterze - trzy pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój, wiatrołap. Na poddaszu - dwa pokoje, łazienka i garderoba. Dach ma konstrukcję drewnianą dwuspadową. Komunikację pionową stanowią schody żelbetowe, wewnętrzne.
Z opracowania architektonicznego budynku wynikają konkretne rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe. I tego trzeba się trzymać przy kalkulacji kosztów, i to bardzo precyzyjnie. Jeżeli architekt zaplanował ławy fundamentowe wylewane, betonowe, zbrojone, ściany podziemia z pustaków "AmerBlok", a ściany zewnętrzne z betonu komórkowego (np. Termorex) o grubości półtora bloczka, itd. to są to precyzyjne informacje, za którymi kryją się konkretne ceny. - Żałuję, że nie skorzystałem z profesjonalnie wykonanego kosztorysu, bo najprawdopodobniej nie rozpocząłbym budowy w tym roku. Przeliczyłem się o jakieś 40 procent. Polegałem na kalkulacjach firmy, której zleciłem niektóre prace i doświadczeniach znajomych. Musiałem wziąć nie planowany kredyt, aby przynajmniej skończyć ten rok z dachem - mówi Jerzy Brudzik z Zabrza, od marca wznoszący domek w Beskidach.
Zamawiając kosztorys przed przystąpieniem do budowy domku, mamy dodatkową gwarancją, że zamówimy i kupimy wystarczającą ilość materiałów.
Rzeczoznawcy budowlani w takiej kalkulacji bazują na cenach średnich w danym regionie.
- Z uwagi na różnice w możliwościach wyposażenia domu w instalacje i jego wykończenia, do opracowania kosztorysu, przyjmuje się tylko "stan surowy zamknięty" nowo wznoszonego budynku. Niezbędne rodzaje i ilości materiałów wynikają z przyjętych w jego projekcie rozwišzań konstrukcyjnych. Oblicza się to wykorzystując tzw. przedmiar poszczególnych robót, jak i jednostkowe normy - wyjaśnia Wacław Zarzeczny, od lat specjalizujšcy się w opracowaniu kosztorysów budowlanych. Z własnego skromnego w tej dziedzinie doświadczenia wiem, że można samemu wycenić cegły, bloczki czy pustaki, ale nie zawsze się pamięta, że potrzeba będzie 15 m3 piasku rzecznego (wydatek ok. 600 zł) oraz 35 m3 żwiru i pospółki (2 000 zł). A jak przekonać małżonkę, że wykorzystano 150 kg gwoździ budowlanych za 500 zł?
Kosztorys materiału na wspomniany wcześniej domek zawierał kilkadziesiąt pozycji i zamknął się kwotą 102 tys. zł. A znajomy inwestor, którego projekt domu wykorzystałem sądził, że zmieści się w 60 tys.! Dobra kalkulacja kosztów to jedno, a dokładne rozeznanie cen u rozmaitych wytwórców i dystrybutorów, to co innego. Jeżeli kupimy cegłę czy belki stropowe taniej - nasz zysk. Natomiast gorzej, jeśli zaufamy jakiejś ulotce czy plotce i za materiał wydamy dwa razy więcej niż myśleliśmy. Należy spokojnie sprawdzić (najlepiej z kierownikiem budowy) ceny w poszczególnych składach i hurtowniach materiałów budowlanych. A do tego wręcz niezbędny jest "wykaz potrzeb materiałowych" na cały dom i określone roboty. Przydałaby się także wiedza inżynieryjno-techniczna, szczególnie w wypadku stosowania materiałów zastępczych.
Równie skomplikowaną i trudną dla laika sprawą jest określenie kosztów najmu sprzętu, zużycia się narzędzi i robocizny. Normy podanych w branżowych "katalogach nakładów rzeczowych" określają dla wspomnianego domu jednorodzinnego pracochłonność wykonania "stanu surowego" na ok. 3 tys. roboczogodzin. Oznacza to zarazem, że z taką pracochłonnością jest związane zaangażowanie na budowie potrzebnego sprzętu. Na szczęście obecnie inwestor ma w czym wybierać, bo firm usługowych jest bez liku - ba, może nawet ogłosić przetarg na wykonawstwo jego przedsięwzięcia budowlanego lub jego części. Ale jak porównać oferty bez wcześniej wykonanego kosztorysu i specyfikacji rodzajowo-ilościowej robót? Przecież do niego należy sprecyzowanie przedmiotu zamówienia. Koszty robocizny z obciążeniami płac, bez podatku VAT, dla naszego domku powinny sięgać ok. 50 000 zł. Do tego należy doliczyć: koszt zużycia narzędzi pracy i najmu sprzętu, w tym koszty zaangażowania rusztowań i pomostów roboczych, ich przywozu i odwozu (ok. 10 000 zł), koszt "zapewnienia" kierownika budowy (4 000 zł). Łącznie otrzymamy 64 000 zł.
A więc koszt wzniesienia naszego domu w stanie surowym nasz specjalista wycenił na: (102+64) 166 000 zł. - Roboty wykończeniowe (tynki, posadzki, glazura, malowanie, itp.), jak i wszelkie instalacje oraz urządzenia np. lokalnej kotłowni, mogą pochłonąć od 50 do 100 procent kosztów wzniesienia domu w "stanie surowym". - ostrzega Wacław Zarzeczny - Wszelkie przyłącza do sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, elektrycznej, gazowej to również niemałe koszty - dodaje. Każda decyzja inwestycyjna w sprawie budowy takiego czy innego jednorodzinnego domu, przed jej podjęciem powinna być pod każdym względem przemyślana i przeliczona. Warto zapłacić za wykonanie profesjonalnego preliminarza kosztów budowy, a także kosztorysów na poszczególne roboty udowlane (kosztorysy inwestorskie), aby nie stracić wszystkich oszczędności na poziomie fundamentów. Fot. Krzysztof Matuszyński Tadeusz Gańczarczyk - Trybuna Śląska
